REDON - Investir en Pinel avant le 1er janvier 2024

Est-ce encore une bonne idée de réaliser un investissement locatif ? 

Le marché immobilier s’étant durci en 2023, il est légitime de se poser la question du bien fondé de l’investissement locatif en cette fin d’année. 

Pourtant, l’investissement locatif s’avère encore une bonne opération.

La hausse des taux de ces derniers mois a été un frein à l’accession à la propriété des ménages français, et notamment des primo-accédants. La perte de pouvoir d’achat immobilier engendrée par cette hausse, dans un contexte inflationniste, a obligé de nombreux ménages à repousser leurs projets d’achats. Ce décalage, couplé à l’interdiction progressive de la location des passoires thermiques, a entraîné un tarissement de l’offre de logements sur le territoire, tandis que la demande a augmenté et que les loyers ont augmenté.

Il y a donc une réelle demande qui pourrait tourner à votre avantage, d’autant plus qu’en ce début de mois, le marché a commencé à marquer le pas avec notamment une stabilisation des taux d’emprunt pour la première fois en deux ans. En outre, le gouvernement vient d’annoncer que, après les 154 communes ayant été ajoutées au dispositif en août dernier, de nouvelles communes allaient encore être placées en “zone tendue” dans les semaines à venir. 

Pinel + : jusqu’à 21% de réduction d’impôt

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, le dispositif Pinel cohabite avec le dispositif Pinel +. Proposant les mêmes avantages fiscaux que son prédécesseur, son éligibilité est néanmoins soumise à des conditions plus strictes. 

Afin de bénéficier du nouveau dispositif, et donc de l’avantage fiscal lié à celui-ci, vous devrez investir dans un logement qui respecte les critères de maintien de la réduction d’impôts jusqu’à 2024.

De plus, comme pour le Pinel, vous devez vous engager pour une durée initiale de location de 6, 9 ou 12 ans qui déterminera le montant de la réduction d’impôt.

Concrètement, plus vous vous engagez, et plus l’avantage fiscal sera intéressant. 

Dans le cadre du Pinel +, les taux applicables sont ceux dans l’ancien Pinel, soit : 

• 12 % d’avantage fiscal pour un engagement de location de 6 ans
• 18 % d’avantage fiscal pour un engagement de location de 9 ans
• 21 % d’avantage fiscal pour un engagement de location de 12 ans
  

Dans le cadre d’un Pinel “classique”, les taux diminuent progressivement.
En 2023, vous bénéficiez de : 

• 10,5 % de réduction pour un engagement de location de 6 ans
• 15 % de réduction pour un engagement de location de 9 ans
• 17,5 % de réduction pour un engagement de location de 12 ans

Si vous attendez 2024 pour investir avec le dispositif Pinel, votre réduction d’impôt sera alors de : 

• 9 % pour une durée de location de 6 ans
• 12 % pour une durée de location de 9 ans
• 14 % pour une durée de location de 12 ans

En sus de cet engagement de durée, vous vous engagez également à respecter des plafonds d’établissement de loyer. Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement et de sa localisation et sont revalorisés chaque année par le gouvernement.

En 2023, ils s’établissent comme suivant : 

• Zone A bis : 18.25 €/m² contre 17.62 €/m² en 2022
• Zone A : 13.56 €/m², contre 13.05 €/m² l’an dernier 
• Zone B1 : 10.93 €/m², contre 10.55 €/m² en 2022 
• Zone B2 éligibles (les zone B2 et C ont été retirées du dispositif, hors exceptions telles que les zones du Pinel Breton) : 9,50 €/m², pour 9.17 €/m² l’année passée

En outre, le ou les locataires de votre logement doivent en faire leur résidence principale et respecter par ailleurs un plafond de revenus. 

En effet, dans le but de faciliter l’accès au logement des ménages les plus modestes, le Gouvernement a décidé de mettre en place des plafonds de ressources pour bénéficier d’un logement en Pinel. Aussi, au moment de la sélection de votre locataire, vous devrez être particulièrement attentif.ve à ses revenus, au risque de perdre tout votre avantage fiscal.

Bon à savoir : si la situation financière de votre locataire évolue en cours de bail, il ne vous en sera pas tenu rigueur et vous conserverez votre réduction d’impôt. 

Les précautions à prendre avant de se lancer 

Sur le papier, l’investissement locatif avec le dispositif Pinel semble donc être une opération gagnant-gagnant. 

Cependant, avant de vous lancer dans un tel projet, vous devez prendre quelques précautions. 

En effet, vous devez prendre en considération le durcissement des conditions d’éligibilité du Pinel+ afin de bénéficier du meilleur avantage fiscal.
Soyez particulièrement attentif.ve à la zone d’achat, aux critères environnementaux du logement, à la typologie de bien, sa surface et la présence d’un extérieur, etc. au risque de vous retrouver avec un bien non éligible sur les bras. 

En outre, le plus important pour vous sera le calcul de la rentabilité de l’opération. 

En effet, vous devez tenir compte des plafonds de loyer qui s’appliquent afin de statuer de la rentabilité de votre investissement locatif en Pinel, mais aussi des taux d’emprunt actuels ! 

Enfin, gardez à l’esprit qu’un investissement locatif représente un véritable engagement dans le temps qu’il faudra continuer d’assumer en cas d’aléas de la vie. 

Calculer la rentabilité locative de votre investissement

La rentabilité locative correspond à la somme des revenus générés par votre investissement, rapporté au prix d’achat de ce même bien.
Ainsi, vous obtiendrez la rentabilité locative brute, soit le rendement locatif avant les charges. 

Plus concrètement, ce calcul se note comme suivant : 

Rentabilité locative brute = [(Loyer mensuel x 12) / Prix d’achat] x 100

Cependant, pour avoir une meilleure idée de la rentabilité de votre investissement, vous pourriez plutôt calculer la rentabilité locative nette.

Ce calcul permet de connaître la rentabilité de votre bien locatif après déduction des charges.
Pour obtenir la rentabilité locative nette de votre logement, il convient de retrancher les éléments suivant aux loyers perçus avant de faire votre calcul : 

• Les charges locatives non récupérables 
• Les dépenses pour gros travaux
• La taxe foncière
• Les frais de gestion
• Les intérêts d’emprunt

Enfin, vous pouvez également aller plus loin en calculant ce que l’on appelle la rentabilité nette-nette. Cette dernière correspond à la rentabilité nette calculée ci-dessus, à laquelle vous ajouterez les avantages fiscaux dont vous bénéficiez. 

À savoir que la rentabilité locative peut être plus ou moins élevée en fonction de la situation de l’immeuble, du prix d’achat, ou encore des loyers pratiqués. En moyenne, on estime que la rentabilité locative d’un bien peut varier entre 2 % et 7 %.